近日，位于佛山里水、大瀝的兩個樓盤的物管公司紛紛因虧損而撤離。物管公司主動撤出小區已經不是什么新聞，早在2008年在順德就已經發生多起。新的物業管理辦法也已于4月1日開始實施了，但物管與業主之間的摩擦仍是不斷。在佛山，為何“管家”與業主之間不能和諧共處，最后搞到 “不歡而散”的局面屢屢發生？佛山物管行業的發展到底遭遇了哪些瓶頸？對此，信息時報記者采訪了南海區房協、部分業主及物管公司。
問題一
成本增加，九成物管虧損
據南海房協的摸底調查顯示，南海90%左右的物管企業處于虧損經營狀態，不虧損的物管企業大部分都是發展商在補貼。在物管經營成本加大的情況下，許多物管公司的發展舉步維艱。
據了解，目前佛山一些新樓盤的物業管理費為1.2~1.7元每平米左右，而一些舊小區的物管費則在4毛到8毛之間，由于這種被服務的觀念還沒形成，老小區常會出現一些居民不愿交物管費的情況。另外，新勞動法實施以及物價高漲后，也加大了物管公司的經營成本，對物業服務企業的經營影響較大，要招到員工就要提高工資標準和待遇，但是管理的社區要提高收費標準比較難，如果雙方協商無果，物管公司只能是退出自保。這個問題主要存在于一些舊小區，新小區的物管一般收費較高，而且大部分有開發商做后盾，因此得以生存下去。
問題二
物管與業主溝通不到位
經記者深入了解發現，現在很多小區都存在物管公司與業主缺乏溝通的現象。據南海區房地產業協會秘書長麥志光介紹，這種現象在全國各地都普遍存在。物管公司沒有將自己的經營情況和業主進行一個有效的溝通，從而導致業主有一個錯誤的認識，認為物管公司的錢是很好賺的，對于近年物管因成本加大而提高物管費的做法根本無法理解，物管只能削減成本，卻導致服務質量下降，業主更加不滿意，陷入惡性循環，最終只能無奈撤場。如果物業公司能與業主進行及時溝通，說明提高物業費的具體原因，讓業主花錢花的透明，就可避免這種誤解。
公用設施盈利的去向，也是業主與物管之間因溝通不夠產生矛盾的主要原因。物業管理區域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的收入歸全體業主所有。業主委員會、物業服務企業應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作，但公益宣傳不能附帶商業廣告。
此外，物業管理公司的開支部分也應該及時向業主公布，讓每一筆錢都公開透明。
問題三
物管怕業主成立業委會
據記者了解，小區業主委員會普遍面臨難產，有些小區甚至組織了幾年都成立不起來業主委員會。新的物業管理辦法也已于4月1日開始實施了，政府賦予了業主委員會更充分的權利，如果沒有業主委員會，業主的權益很難保障，小區的公用面積維修金無法調用等等，迫使小區必須成立業主委員會。
為什么業主委員會成立那么難？據麥志光分析，業主委員會成立難是很多方面的原因，最主要的是小區人數較多，不好組織意見難集中，還有部分業主很不配合，不愿意參加業主委員會的選舉。另外，還有部分人想借業主委員會撈取個人利益，想盡一切辦法拉選票，甚至威脅業主，這部分人如果被選為業主委員成員，后果很嚴重。
據業內人士分析，新的物業管理條例規定，業主委員會有權利炒掉物業公司，再招新的物管公司，因此大部分物業公司對業主委員會存在偏見，認為業主委員會的成立會限制物管的權利，從而百般阻撓小區成立業主委員會。
解決之道
業主“管家”應相互體諒
擁有多年物管從業經驗的佛山市人一經營管理有限公司總經理何篩紅認為，物管與業主之間要做到和諧相處，首先兩者要明確他們的服務與被服務的關系。做為物管公司要做好服務，而做為業主首先要接受這種服務，愿意為服務買單。
其次，物管與業主之間應多相互體諒及時溝通，物管與業主之間的糾紛多數是因為管理費用的問題，如很多業主會對公共收益這一塊的去向有所質疑，做為物管公司就應該按照物業管理辦法按時詳細的公布公共收益的具體數額和去向，遇到有疑問的業主應及時解釋溝通；而做為業主來說，也應該站在物業公司的角度考慮一下，畢竟小區公共場所的收入也不會從天而降，也需要花費人力物力去經營的。
物管信息公示要詳細及時
據了解，目前大部分小區的公共收入信息的公示都不及時也不夠詳細，這很容易激發業主與物管企業的矛盾。今年公布的《佛山市物業管理辦法(試行)》通知中的第三十九條規定：物業管理區域內的公共車位、共用部分廣告、電梯廣告以及共用部位等的經營收入歸全體業主所有。第四十一條規定：未成立業主委員會的，物業服務企業應當將物業管理區域內的共有收益單列賬戶管理，用于改善物業管理區域的共用設施設備和開展公益活動的不足部分。每季度的開支情況在物業管理區域的顯著位置公示同時報建設單位。
相關案例
小區配套收費太高遭質疑
自物管進入佛山后，就像被施了咒語似的，一直顯得“水土不服”，長期以來物管與業主之間的矛盾不斷，關于物業管理方面的糾紛也一度進入消委會投訴前十位。近期又有業主向本報反映其小區配套設施收費太貴的問題。
業主：配套設施收費貴
據了解，市民李先生家住禪城恒福新城，他介紹，近期該小區新開了泳池以及籃球場等公用配套設施，對業主來說這本來是件很開心的事情，閑暇之余在家門口就可以享受到運動的樂趣，但在看了收費價目表之后便有些泄氣，游泳館收費是15塊錢每人，籃球場地打全場要120元，他認為，既然是為小區業主配套服務而建的這個收費標準顯得有些貴，和外面以經營性為目的運動場所收費相差無幾，甚至更貴。另外，李先生還介紹說，關于小區的公共收益部分，自己并沒有看到在小區里有公示。
物管：要維持正常運營
根據李先生反映的情況本報也向恒福新城物管公司做了相應的了解，對于收費過貴這個問題，物業公司也是叫苦連天。其相關負責人劉先生表示，隨著物價的不斷上漲，物管公司的運營成本也跟著水漲船高，物管公司要維持正常運營保障給業主提供優質服務的話，這個價格是比較合理的。他介紹，目前小區泳池15塊每人的定價是參考周邊幾個同等資質的小區的定價以及核算運營成本后而定的，相比一些老小區的價格，這個定價是高出了一些，但畢竟各方面的設施是有差別的。
對于公共收益這部分，其負責人表示，目前小區的公共收益主要由電梯和公共場地兩部分組成，09年都有公布張貼在小區的大堂里，去年電梯這塊的收入是4萬多塊，都用在日常的維修和管理之中了。而今年的收益支出還在統計中。
物價局：不在管轄范圍
記者在禪城區物價局了解到，小區配套設施收費定價并不在物價局管轄范圍內，主要是由市場來指導，但一定要做到明碼標價，消費者可以根據自己的需求有選擇性的消費。
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